Nekretnine ili dionice: Usporedili smo 18 godina podataka

Kad netko u Hrvatskoj kaže "investirao sam", velika je vjerojatnost da je kupio stan. Hrvati vole nekretnine, to je tako, često se šalimo da su nekretnine "hrvatska klasa imovine". Zato se pitanje nekretnine ili dionice kod nas obično ni ne postavlja – cigla vrijedi, cigla se vidi i jednog se dana ostavlja djeci.

Mi smo pitanje išli postaviti ozbiljno – uzeli smo 18 godina stvarnih podataka i usporedili kako je u istom periodu odradila hrvatska nekretnina, a kako dionice i zlato. Uz brojke dobivate graf, video i jedan izračun najma kakav se često ni ne ubacuje u ovakve tekstove.

Zašto o investiranju razmišljamo u kvadratima

Malo je zemalja u kojima je nekretnina štednja, sigurnost i nasljedstvo u istom paketu. I u tome nema baš ničeg lošeg, mnoge je baš to spasilo po pitanju stanovanja. Za većinu je, međutim, to ujedno i jedina opcija o kojoj se uopće razmišlja po pitanju ulaganja. Da se navike polako mijenjaju, pokazali smo u blogu o tome u što Hrvati ulažu novac.

Danas idemo korak dalje: umjesto trendova, gledamo rezultate. Što je stvarno zaradila nekretnina, a što alternative – u istom periodu?

Zašto su cijene nekretnina narasle gotovo 80% u 5 godina?

Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su 79% u pet godina (Q4 2020. – Q4 2025., HNB indeks cijena stambenih objekata) – jedan od najvećih rastova u Europi. To vidimo svi.

Pitanje je samo: zašto?

Naš Marko Bogdan u novom videu na svom YouTube kanalu "O novcu" prolazi kroz svih osam razloga koji stoje iza rasta cijene kvadrata – uključujući i to zašto se čak 70% stanova kupuje gotovinom, bez kredita. Objasnio je i zašto ni HNB-ove mjere nisu zaustavile rast te zašto zapravo ne želite da nestanu svi faktori koji guraju kvadrat gore.

Iz perspektive vašeg novčanika, iz videa je ključna jedna stvar – ulazni prag za "investiciju u ciglu" nikad nije bio viši.

Stan od kojeg želite zarađivati (nazovimo ga "investicijski stan") danas često znači šesteroznamenkasti iznos ili kredit – i tu za većinu priča završava prije nego što je i počela. Zato smo pogledali kako su u istom periodu radile opcije koje ne traže ni stotine tisuća eura ni poluživotni kredit za početak.

Nekretnine na dugi rok nisu bile ravna linija prema gore

Zadnjih pet godina stvorilo je dojam da kvadrat može samo gore. Produljite pogled na 18 godina, do Velike financijske krize 2008., i slika se mijenja.

Prema HNB-ovim podacima (tablica J3), cijene nekretnina u Hrvatskoj padale su od 2008. do 2015. i s vrha izgubile oko 20%. Na razinu iz 2007. vratile su se tek 2019. godine. Tko je stan kupio krajem 2007., na papiru je dvanaest godina čekao nulu. (O tome se uz kavu rjeđe priča.)

Jedna napomena za ostatak bloga: indeks cijena prati samo cijenu nekretnine, bez prihoda od najma i troškova održavanja. Najam smo zato dodali u izračun zasebno, da vidimo oba slučaja – ispod na grafu su označeni crvenim.

Nekretnine ili dionice
– 18 godina podataka

Graf prikazuje koliko su od kraja 2007. do kraja 2025. narasle vrijednosti u koje ste tada mogli staviti novac: stan u Hrvatskoj (samo cijena, HNB), isti stan uz najam od 500 EUR mjesečno te tri svjetska tržišta – američki S&P 500, europski STOXX 600 i zlato. Dionički indeksi s reinvestiranim dividendama, sve u EUR, u postocima rasta.

S&P 500

+720,1%

500 najvećih američkih kompanija

Zlato

+418,1%

cijena zlata, u EUR

STOXX 600

+197,5%

600 europskih kompanija

Nekretnine HR

+91,2%

samo cijena (HNB)

Nekretnine + najam

+199,2%

cijena + 500 EUR/mj najma, bez ikakvih troškova (ilustrativno)

Izvor: Bloomberg (indeksi i zlato, ukupni prinos u EUR), HNB – indeks cijena stambenih objekata (Q4 vrijednosti), Global Property Guide (najamnine). Period: 31. 12. 2007. – 31. 12. 2025. Scenarij najma: ilustrativni izračun (500 EUR mjesečno, bez troškova i praznih mjeseci). Povijesni prinosi nisu pokazatelj budućih rezultata.

Što su u istih 18 godina radile alternative – dionice i zlato?

Ako se niste baš bavili dioničkim tržištima, ona su u periodu koji iznad vidite imala itekako pozitivne rezultate.

Da usporedba bude smislena i fer, postavili smo je ovako:

• Period: kraj 2007. – kraj 2025. Start je namjerno na vrhu nekretninskog booma i tik pred veliku financijsku krizu – najgori mogući trenutak za ulazak na dionička tržišta. I to je dio ulaganja.
• Valuta: sve preračunato u EUR.
• Prinos: za dioničke indekse računat je total return – ukupni prinos koji uz rast cijene uključuje i reinvestirane dividende. Za nekretnine koristimo službeni HNB-ov indeks cijena za nove i postojeće kuće, stanove i apartmane.

Krajem 2007. na raspolaganju nam je bilo nekoliko opcija: manji stan u Zagrebu (možda čeka da se usele klinci), isti stan s podstanarima, američke ili europske dionice, i zlato. Sve kupljeno i držano 18 godina.

Ukupni rezultati (31.12.2007. – 31.12.2025., u EUR; izvor: Bloomberg i HNB):

• S&P 500 (500 najvećih američkih kompanija): +720,1%
• Zlato (XAUUSD): +418,1%
• STOXX Europe 600 (600 europskih kompanija): +197,5%
• Nekretnine u Hrvatskoj (samo cijena): +91,2%

Prvo što će netko pitati je: "E da, ali stan se iznajmljuje, treba dodati najamninu!" Točno. Nastavite čitati.

Dodajmo najam – je li stan s podstanarima pobijedio?

Uzmimo stan vrijedan 100.000 EUR krajem 2007. (uz tadašnjih otprilike 2.000 EUR/m² u Zagrebu, to je manji stan od pedesetak kvadrata). Iznajmljujemo ga za 500 EUR mjesečno kroz svih 18 godina – bez ijednog praznog mjeseca i bez ikakvih troškova, poreza, održavanja, pričuve, opremanja... troškova koji u stvarnosti znaju pojesti 25-35% bruto najma.

Dionice imaju dividende koje se obično reinvestiraju i ukamaćuju. Najam smo zbrajali, kao da stoji u ladici i skuplja se 18 godina bez da ste išta potrošili.

Najam: 500 EUR × 12 mjeseci × 18 godina = 108.000 EUR, odnosno +108% na početnu vrijednost stana. Dodamo li rast cijene od +91,2%, stan s najmom dolazi na +199,2%.

Tih 500 EUR mjesečno kroz cijeli period približno odgovara stvarnom kretanju najamnina za takav stan – u ranim godinama najmovi su bili niži, posljednjih godina viši, pa se kumulativno gotovo poništi. Izračun je čak dodatno naklonjen nekretnini: početnih 6% godišnjeg prinosa od najma iznad je zagrebačkog prosjeka. Bruto prinos od najma u Zagrebu je 4,72% – Global Property Guide, Q4 2025., i ne uračunava troškove, tako da je zarada zapravo značajno manja.

I što kažu brojke?

Stan s najmom (+199,2%) stao je rame uz rame s europskim dionicama – STOXX 600 je završio na +197,5%. Dobar rezultat, ali uz podsjetnik da stanu nismo skinuli nijedan trošak u dva desetljeća, a vlasnik je 18 godina imao posla s podstanarima, dok ETF na STOXX 600 za to vrijeme od vas ne traži ništa. Također, i dalje smo daleko iza S&P-a (+720,1%) i zlata (+418,1%).

Zašto ne staviti sve na jedno tržište?

"Je li po grafu najbolje bilo jednostavno sve staviti u S&P 500??"

Sjetite se, taj rezultat vidite tek danas. Unaprijed rezultate ne zna nitko, a ako pokušavate pogoditi jednu "pobjedničku" opciju – prelazite u špekulaciju.

Biranje jednog ETF-a, jedne zemlje ili regije, jedne valute – nikad nije naša preporuka za dugoročno pametan plan. Ono što želimo je uravnotežen, diverzificiran portfelj koji je kvalitetan miks različitih investicija. Zašto je to važnije nego ikad, pogledajte u blogu o usporedbi S&P 500 i ETF portfelja.

Danas za to čovjek ne mora biti stručnjak. ETF (Exchange Traded Fund) je indeksni fond kojim se trguje na burzi i koji jednom uplatom kupuje stotine kompanija odjednom – što su ETF fondovi i kako rade. Najlakši oblik ulaganja u ETF-ove je putem automatiziranih portfelja kakve koristi Genius app.

Za kraj, razlike koje graf ne prikazuje, a osjete se:

• Kroz Genius možete krenuti ulagati već od 50 EUR, bez kredita
• Isplata dijela novca za popravak automobila ne traje mjesecima kao kod stana/kuće, i nitko vas ne zove u nedjelju navečer jer je pukla cijev u stanu

Zaključak usporedbe

Ova usporedba ne traži da zaboravite stan – likvidna investicija koja s godinama raste može jednog dana biti upravo polog za nekretninu ili sredstva za kupnju nekretnine. Dionice i nekretnine u stvarnom životu znaju biti koraci istog plana.

Poanta usporedbe nije "Nekretnine su loše" već to da:

• Postoje i puno pristupačnije alternative, koje su odmah dostupne svima
• Bez obzira na nečije stručno znanje ili raspoložive iznose
• Pritom ne zahtijevaju nikakav rad (stanari, održavanje, popravci...)
• Pokazale su potencijal i za bolji rezultat u dugom roku

Kako krenuti već danas (i bez 100.000 EUR)

Za investicijsku nekretninu treba vam obično šesteroznamenkasti iznos ili kredit. Za početak ulaganja u globalno raspoređen ETF portfelj – 50 EUR.

Genius je aplikacija koja automatski ulaže vaš novac umjesto vas. Nema biranja dionica, praćenja burze, stresa: odgovorite na nekoliko pitanja, aplikacija procijeni što vam odgovara i složi vam portfelj raspoređen po svjetskim tržištima – ETF START je dobar prvi izbor ako ne znate odakle krenuti, a možete ulagati i s udjelom zlata kroz ETF + ZLATO ili dodati malo Bitcoina kroz ETF + KRIPTO.

Sve portfelje za vas vode Genius stručni tim i Genius algoritam u aplikaciji.

Ako biste prije prvog koraka radije popričali o svom ulaganju: rezervirajte besplatan termin za osobni razgovor – bez obaveze, prođemo zajedno vaša pitanja i pomognemo vam krenuti.

Genius aplikaciju možete preuzeti na Google Playu i App Storeu, a tu su i vodič kroz registraciju i 4 zlatna pravila ulaganja za lak početak.

Besplatna edukacija: naučite osnove ulaganja

Ako prije starta prvo želite naučiti osnove, pridružite nam se na besplatnoj online edukaciji Genius Caffe Basic – svakog četvrtka u 18 sati, putem Zooma. Nema "krivih pitanja".
‍

Česta pitanja: nekretnine ili dionice

Usporedba nekretnina i dionica gotovo uvijek otvori još pitanja. Skupili smo ona koja najčešće čujemo i odgovorili na njih ukratko, za brži pregled.

Što se više isplatilo u zadnjih 18 godina: nekretnine ili dionice?

Od kraja 2007. do kraja 2025. cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle su 91,2%, a s velikodušno računatim najmom +199,2%. S&P 500 je u istom periodu (s dividendama, u EUR) donio +720,1%, zlato +418,1%, a europski STOXX 600 +197,5% (HNB, Bloomberg). Povijesni rezultati ne jamče buduće.

Koliko su porasle cijene nekretnina u Hrvatskoj u 5 godina?

79% od Q4 2020. do Q4 2025. (HNB indeks cijena stambenih objekata) – jedan od najvećih rastova u Europi. Svih osam razloga objašnjava Marko Bogdan u videu u ovom blogu.

Isplati li se kupiti stan za najam?

Prosječan bruto prinos od najma u Zagrebu iznosi 4,72% godišnje (Global Property Guide, Q4 2025.) – prije poreza, troškova i praznih mjeseci. Čak i uz velikodušnijih 6% i nula troškova, stan s najmom kroz 18 godina (+199,2%) ostao je daleko iza američkih dionica (+720,1%) i zlata (+418,1%). Isplativost u praksi ovisi o cijeni kupnje, lokaciji i vremenu koje ste spremni uložiti. Faktora je puno, ali i opcija za ulaganje je još više.

Je li bolje ulagati u nekretnine ili ETF-ove?

Kroz proteklih 18 godina svjetska dionička tržišta donijela su veći prinos uz manji ulazni prag i veću likvidnost; nekretnina je zauzvrat opipljiva imovina koju možete koristiti. Ako vam trebaju stan ili kuća za život, to je druga priča. Za mnoge odgovor uopće nije "ili-ili": likvidno ulaganje može biti put do pologa za nekretninu.

Koliko novca treba za početak ulaganja?

U Genius aplikaciji početna uplata iznosi 50 EUR, uz redovite (neobavezne) uplate već od 10 EUR mjesečno. Za investicijsku nekretninu tipično treba šesteroznamenkasti iznos ili stambeni kredit.

Zašto usporedba u blogu počinje krajem 2007.?

Zato što je to najnepovoljnija točka za dionice: vrh nekretninskog booma, a tik pred veliku financijsku krizu kad su tržišta jako pala. Nekretninama smo dali najbolju priliku da pokažu što mogu. Da smo uzeli npr. 2002. (dno nakon dot-com kraha), dionice bi izgledale još bolje – ali usporedba bi ostavljala dojam cherry pickinga.